FPえくすのマネーえとせとら日記 メインページ

2014年06月08日

住宅ローン金利

住宅ローンの金利について、21世紀になったからの推移を確認してみました。

いわゆる店頭金利で言えば、じわじわと上がってきたかと思ったいたところに、リーマンショックでストンと落ちて、細かな増減はありつつも今日に至っています。

実際の金利はキャンペーン的に使われる最優遇金利の優遇幅が大きくなった分、実質下がっているとも言えます。

住宅ローンのアドバイスサイトでは、変動のリスクの大きさ、現在の日本の低金利は、歴史的、世界的にも異常であることを訴え、安易にローンを組むことに警鐘を鳴らしていますが、全く金利が上がらないまま5年以上が経ちました。この間、1軒目のローンの完済、買い替えた家のローンの設定をしましたが、自らも変動金利を選択しています。

オオカミ少年のようになりそうな気もするのですが、それでも金利は上がると思っています。その日に備え、せっせ、せっせと繰り上げ返済をする毎日です。35年のローンにおいて、定時返済だけの場合、5年、10年で返済出来るのはわずかにすぎません。将来の金利上昇の影響を受けないようにするには、繰り上げ返済が一番です。

投稿者 えくす : 13:39 | コメント (2) | トラックバック

2014年05月06日

イオン銀行の住宅ローン

イオン銀行 住宅ローンの存在は知っていましたが、これほど有利とは知りませんでした。

まず、金利は業界最低水準です。見た目は他行の最優遇金利より少し低いか同じくらいに見えますが、保証料不要でこの金利ですから、これはお得です。もちろん、繰上げ返済手数料も無料。余裕が出来たときにガンガン繰り上げ返済できますので、総返済額を抑えることも出来ます。

さらに、イオンの住宅ローンを組むと、イオンでのお買い物が毎日5%OFFとなります。20日、30日でなくても、5%OFFなのです。住宅ローンという、大きな決断において、これを決め手にするのはいささか変な気もしますが、おまけとしては、かなりうれしいのではないでしょうか。

投稿者 えくす : 16:16 | コメント (0) | トラックバック

2013年09月04日

頭金なしのフラット35

国土交通省は2014年4月から、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」で住宅購入額の全てを借りられるようにするそうです。今は9割までしか借りられませんが、頭金なしで住宅を買えるようになります。

消費税が上がると住宅需要が冷え込みかねないため、負担増を和らげて家を買う人を増やすねらいのようですが、これはよくないと思います。理由は、「頭金を用意できない人にローンを組ませてはいけない」と思うからです。きっと、景気が悪くなった時に破たんする人が大量発生するでしょう。

また、フラット35は、本人の信用よりも住宅の質に重きをおいて審査するといわれています。そのため、余計に「危ない人」の審査が通ってしまう可能性が高くなると思うのです。

住宅需要の冷え込みや、それによる景気の悪化は避けてほしいですが、「買えるから買う」ではなく、「最後まで絶対に払いきれるから買う」ととして、住宅ローン破産も避けてほしいものです。

払えなくなって、家を売り払っても、借金が残るケースも多々ありますので。

投稿者 えくす : 18:54 | コメント (0) | トラックバック

2013年03月13日

マイホームを買換えた場合の譲渡損失

昨年、それまで住んでいた家を売却し、譲渡損失が発生しました。

不動産の譲渡損失は、普通は給与所得等との損益通算はできませんが、以下の項目を満たす場合には、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

これらの特例を、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

(1) 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。

(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。

(3) 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

(4) 買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。

(5) 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

いろいろな項目がありますが、マイホームの買い替えの場合、満たすケースが多いのではないでしょうか。

なお、譲渡損失の計算において、家屋部分については、取得費から減価償却費が引かれますので、売買の価格差がそのまま損失になるわけではありません。

話は戻って、我が家のケースですが、先月確定申告を済ませていますので、来月くらいには昨年納めた所得税がまるまる返ってくる予定です。また、新年度の住民税はゼロになるはずです。

投稿者 えくす : 23:42 | コメント (0) | トラックバック

2013年02月05日

住宅ローン減税と税制改正

かつて、会社で給与担当をしていた時に、年末調整の時期によく聞かれた質問がありました。

「住宅ローン減税での還付額が少ないのは、間違いではないか?」

というものです。

ご承知の通り、住宅ローン減税は”減税”ですので、税金を払った額以上に還付されることはありません。年間の所得税額がゼロになるまで還付が行われると、それ以上の支給はありません。

今回の税制改正大綱において、住宅ローン減税の拡大が発表されましたが、給与所得者の場合、最大額が20万円から40万円になってメリットがあるのは、年収700万円程度よりも多い人だけということになります。

ところが今回、控除しきれない額を現金支給することも検討するとされています。

住民税での控除は理解できますが、支給までしてしまうのはいかがなものかと思います。

投稿者 えくす : 21:26 | コメント (0) | トラックバック

2013年01月24日

アベノミクスと金利

安倍内閣の発足後、金利が上がっています。預金金利にはまだ影響が出ていませんが、ローンの長期金利は上昇傾向にあります。

といっても、過去最低で異常な低金利の域内から出たわけではありませんので、急にじたばたする必要はないのですが、住宅ローンを抱える人は、この動きを注視する必要があるでしょう。

特に、インフレターゲットが決まりましたので、実際の物価上昇があれば、金利の上昇圧力も高まることが予想されます。

私を含め、変動金利でローンを組んでいる人は、いつ固定に飛び移るべきかを時々チェックすることが必要でしょうね。

投稿者 えくす : 23:46 | コメント (0) | トラックバック

2012年10月27日

ローン残高が減少

先日、以前住んでいた家の売却手続きが完了しました。大きなお金が入ったので、当然のごとく、住宅ローンの繰り上げ返済を行いました。

私がローンを組んでいる三井住友信託銀行では、ネットで返済する場合には手数料がかからないのですが、1回あたりの上限額が300万円と決まっているため、何回もに分けて手続きを行いました。

その結果、残高は当初の2/3以下に、期間も当初の35年から、22年未満になりました。

今後も、せっせと繰り上げ返済を行い、早く完済したいと思います。現在の目標は10年での完済です。子どもの教育費もかかる時期ですので、達成できるかどうか分りませんが、可能な範囲内でがんばりたいと思います。

投稿者 えくす : 00:29 | コメント (0) | トラックバック

2012年08月23日

繰り上げ返済

我が家の住宅ローンは三井住友信託銀行(旧住友信託)で借りています。このローンは、ネットからであれば、いつでも手数料無料で繰り上げ返済ができるので、ガンガン返しています。

引っ越し当初は、いろんなものの購入が伴いますので、予備資金をやや多く確保していましたが、約5か月が経過してほぼ落ち着いてきたので、予備資金も減らし、返済しまくっています。

毎月の返済を含めると、なんだかんだで、もう300万円近く返済したでしょうか。

ローンの負担が大きいのは間違いありませんが、返済して残高が減るのはなんとなく楽しい今日この頃です。(笑)

投稿者 えくす : 00:00 | コメント (0) | トラックバック

2012年08月03日

住宅ローン金利がえらいことに

住宅ローン金利がえらいことになっています。いくらなんでも低すぎです。

変動金利はかなり前から1%を割り込むのが珍しくなくなっていますが、大手銀行の10年固定の最優遇金利で1.35%、35年固定のフラット35でさえ2%以下ということですから、こんなにおいしい話はありません。

となると、このタイミングでの住宅購入をおすすめしたいところですが、FPとしてとにかく気を付けてほしいのは、この金利がずっと続くわけではないということです。今後、金利が倍になろうが、3倍になろうが返済できるのでなければ、住宅ローンを設定するのは危険だと思います。

そんなこともあり、私は「家賃より安い」という不動産広告は、大嫌いです。

投稿者 えくす : 00:14 | コメント (0) | トラックバック

2012年05月21日

ゆうちょ銀行が住宅ローンに参入

ゆうちょ銀行が住宅ローンに参入するそうです。

どんなサービスになるのか注目したいと思いますが、地方の中小金融機関には脅威となるのではないでしょうか。というのも、都市以上に地方での郵便局信仰は強いと思われ、その層への浸透が期待できます。その結果、あおりを受けるのは、中小金融機関とJAであることが予想されます。

今後の動きに注目したいと思います。

投稿者 えくす : 21:36 | コメント (0) | トラックバック

2012年05月07日

住み替えの損得

mkさんから、買い替えは損なのでは?というコメントをいただきました。コメントありがとうございました。

そうですね。結果論で言えば、若干の損になるのではないかと思います。前の家の売却額が未定ですが、購入額との差額(マイナス分)、固定資産税等の負担、ローンの利息、住宅ローン減税(プラス分)、居住用不動産を買換えた場合の、譲渡損失の損益通算及び繰越控除(プラス分)を合算して、住んでいた期間で割り戻せば、前の家のクラスの家賃よりも少し高くなると思います。その意味では、損かもしれません。

しかし、前の家の間取りと採光、通風に不満があり、住みだした当初から住み替え計画のあった我が家にとって、そのまま住み続けることがいい選択とは思っていませんでした。”ニコニコ現金で家を購入!”という野望も持っていたのですが、お金がある程度たまってくると、やっぱり新しい家が欲しくなって来たんですね。

また、今後発生する、前の家の資産価値の目減り、住宅ローン減税の縮小、太陽光発電の売電価格の低下(これはなくなりそうですが)、それにローン金利の低さ、子供が独立までに新しい家に住む期間等を勘案した結果、住み替えに踏み切ることにしました。

つまり、損というものがあるにしても、それは、前の家を購入した頃に発生しているのであって、今の選択は、それに引きずられないように行ったというわけです。株の損きり、経済学でのサンクコストと同じ考え方です。

まあ、不動産相場の大幅な下落があっても、この程度の損で済んでいるのであれば、十年あまり前のマイホーム購入もそれほど大きな失敗ではないと思っているのも事実です。

投稿者 えくす : 23:54 | コメント (0) | トラックバック

2012年05月05日

いきなり繰り上げ返済

住宅ローンを組んで、最初の給料日が過ぎました。しかし、ローンを組んでから1ヶ月以上経っていないからか、この日には支払いがありませんでした。

そこで、いきなり、繰上げ返済をしました。効果が大きい、期間短縮型の繰上げ返済です。

せっかくの繰上げ返済なので、ローンの毎月の支払いに加えて、予備として持っているお金の一部を入れ、返済期間を半年短くしました。

これから、子供の教育費等の出費も多くなりますが、引越しに掛かる費用が一段落すれば、可能な範囲内でどんどん返済していこうと思います。

投稿者 えくす : 22:13 | コメント (0) | トラックバック

2012年04月18日

新たな住宅ローン

家の購入といえば、住宅ローン。前の家は住みながらの売却ではなく、引っ越してからの売り出しとしています。したがって、売却資金をあてにしない中でローンを組んだので、非常に多額のローンを組むことになってしまいました。

そのため、収入と新しい家の担保価値だけでは、審査が下りないからのか、前の家の査定額の提出が求められました。

ただ、家さえ売れれば、”普通”のローンになると思います。

35年ローンをリスクの大きい変動で組んだのですが、10年で返すことを目標にしています。

投稿者 えくす : 00:20 | コメント (1) | トラックバック

2012年02月14日

住宅ローン返済月額14万円は危ない

「住宅ローン返済月額14万円」の破綻者が続出しているという記事を読みました。

記事を書いたFPによると、ローンが返済できなくなって相談に来る人の共通点として、返済月額が14万円ということがあるそうです。

これをこのFPなりに分析した結果、3~4年前に年収500~600万円の平均的サラリーマン家庭が、4,000万円のマイホームを、借入限度額いっぱいで住宅ローンを組んで購入し、その後、年収が減少したことにより、払えなくなっている可能性が高いとのこと。

さもありなんという感じです。

しかも、今、住宅ローン金利が非常に低く、変動ならば1%を切っているローンがたんとある状況です。こんな中、自らの勝手な昇給妄想と、この金利がずっと続くという願望によりローンを組んで、シナリオの崩壊や教育費の負担増などにより破綻する家庭は今後も増えていくと思います。

家を買おうとしているときに、不動産業者やハウスメーカーは、売らんがために、「十分返済可能」と言うかも知れません。しかし、破綻したくなければ、興奮状態での住宅購入は避け、不安であれば、FP等独立した存在に相談するのが望ましいと思います。

何千万円の住宅の購入に、相談料数千~数万円をケチっても仕方ありませんよ。

投稿者 えくす : 17:48 | コメント (0) | トラックバック

2012年01月15日

家を買うなら今か

消費税の増税がほぼ規定路線になりつつあります。

消費税の増税前には、駆け込み需要があるのが常ですが、大きな買い物ほどその増税前に買っておきたいものです。そして、一般の消費者が買うもので、消費税のかかる最も高いものは家ではないでしょうか。

民主党では、2014年4月から8% 2015年10月10%に引き上げる予定のようですが、2000万円の家(土地は非課税です)で、消費税が5%上がれば税負担は100万円も増えてしまいます。

また、住宅ローン減税も延長される可能性が高いものの、今の制度は2013年末までの居住を前提としていますし、太陽光発電を付けるとしたら、その買電価格も使用開始の年度が後ろにずれるにつれて、毎年下がってきています。

これらを見ると、家を買うのは今ですね・・・と言いたいところですが、土地価格の下落がまだ止まったとは言いがたい状況が続いています。ここをどう見極めるかにより判断が分かれますが、土地のことを考えると今がいいかはわからないというのが正直なところではないでしょうか。

投稿者 えくす : 00:45 | コメント (0) | トラックバック

2011年05月19日

被災者の二重ローン問題

枝野官房長官は衆院本会議で、東日本大震災により企業や個人が従来の借金に加え、新たに債務を抱える、いわゆる「二重ローン」問題について、債権放棄を含めた貸し付け条件の変更や、出資という形での再建資金の融通を検討していることを明らかにしました。

政府が関与する債権放棄があれば、いわば、平成の徳政令となるわけですが、これは、おかしいと思います。

未曾有の大災害ですから、国家を上げて救済策を考える必要はあると思います。個人の土地について、津波被害の恐れがあるからと、住宅建設を禁止するなら、買い上げ等の配慮が必要でしょう。

しかし、被災者間の公平、他の天災との公平についても考える必要があります。同じ家を失った人でも、貯金をすべて投入してローンを完済した人と、ローンは組んでいるものの貯金を持っている人、地震保険をしっかりかけていた人と、「大丈夫だろう」とかけていなかった人。一律に救済すれば、結果的に地震保険をかけていた人、貯金を持たずにローンを返した人が損をする形になります。

また、全体の規模で考えると、このような天災はそうないでしょうが、「天災で家を失う」個人は、毎年のように日本全国に存在します。一度こんな例を作ってしまうと、今後は救済策がないだけで不公平だと裁判沙汰になるでしょうし、地震保険は意味を持たなくなるでしょう。

元のローンの利払いの免除、復興住宅の格安手配等、優遇策の実施は反対しませんが、”徳政令”にはどうしても賛同できません。

投稿者 えくす : 21:51 | コメント (0) | トラックバック

2010年08月05日

金利ゼロの住宅ローン

東京スター銀行が金利ゼロの住宅ローンを販売しました。「スターゼロ住宅ローン」という商品で、先着500人限定でしたが、あっという間に予定の人数に達し、追加申し込みを受け付けたものの、すでに締め切りとなったそうです。

もちろん、全くのゼロでは銀行は儲かりませんので、契約時にかかる事務手数料(融資金額の5.25%)と、入院時(入院保険)や死亡・高度障害時の保障(団体信用生命保険と同等)としてかかるメンテナンスパック料(保障内容により年率0.504%か年率0.702%のいずれかを選択)を負担する必要があるのですが、すごい商品であることは間違いないようです。

投稿者 えくす : 00:15 | コメント (0) | トラックバック

2010年02月27日

年収制限のない住宅ローン

住信SBIネット銀行が、「住宅ローンの年収制限のない住宅ローンの扱いを開始しました。独立行政法人住宅金融支援機構が提供する住宅融資保険制度を利用した住宅融資保険を利用するものです。

年収というのは、住宅ローン審査の基本中の基本ですので、かなり画期的な商品ですが、もちろん誰でも借りられるというわけではありません。独自の手法により様々な審査が行われ、融資の可否が決定するとのことです。

マイホーム購入の可能性を広げるという意味では面白い試みですし、この商品が悪いとは言いませんが、低収入の方の多くは雇用そのものに対する安定性もないことが多いですから、その状態で多額のローンを組むのはおすすめできませんね。

投稿者 えくす : 23:38 | コメント (0) | トラックバック

2009年11月19日

住宅ローンとモラトリアム

亀井金融大臣が導入を目指している、金融機関に対し、中小企業や住宅ローンを抱える個人の返済猶予などを促す法案、いわゆる「亀井モラトリアム」法案が強行採決により、衆院財務金融委員会を通過しました。

数日前の審議入りを伝える報道の中で、期間工をクビになった人が、奥さんのパート代が5万円しかない中で住宅ローンを返せなくて困っていることが紹介されていました。

借りる方も借りる方ですし、貸す方も貸す方です。長期的に見て収入が不安定な中で、住居費をコントロールできなくなるのは、大きなリスクですし、何よりよく審査に通ったものだと驚きました。

サブプライムローンの報道の中で、アメリカではハンバーガーショップのアルバイトにまでローンを認めていると聞いていましたが、まさか日本でもこんなことが行われているとは驚くほかありません。

モラトリアムのせいで、結果的に回収が困難になれば、政府が保証するなどとも言われていますが、無茶な借り入れをした人や、無謀な融資をした金融機関の救済に税金が投入されるのは全く賛同できません。

投稿者 えくす : 23:34 | コメント (0) | トラックバック

2009年06月22日

住宅ローンの「6月危機」

最近、テレビ、雑誌等で、住宅ローンの6月危機という言葉が取りざたされています。昨年秋からの急速な景気悪化で、ローン返済に行き詰まっている人が増え、6月のボーナスシーズンに多額のボーナス返済を行うことができず、破たんする人が続出するというものです。

実際には滞納から6ヶ月くらいは猶予してもらえることが多いので、今年の年末あたりからが大変なことになるのではないかと思います。

家を買うときというのは、夢を描きがちですし、そこにアドバイスをしてくる人は、とにかく高い家を売りたい不動産業者と、滞納したら競売にかけてでも回収すればいい金融機関ですので、勢い背伸びしたローンを組みがちです。

FPの立場では、リスクを小さくすることを考えますから、金額が不安定なボーナスで多額の返済をすることや、昇給を前提にローンを組むことはお勧めできません。毎月の給料でローンを組んで、ボーナスは繰り上げ返済にあてることをお勧めします。

すでにローンを組んでしまった場合には、滞納するまでに金融機関と相談して、返済期間の延長などの負担軽減策について相談することが必要だと思います。

投稿者 えくす : 23:28 | コメント (2) | トラックバック

2009年06月15日

ノンリコースローン

先日のフジテレビ「サキヨミLive」で、住宅ローン破産や任意売却のことが取り上げられており、その中でコメンテイターの池上彰氏が、「アメリカにはノンリコースローンと言って、ローンを払えなくなったら担保不動産を金融機関に引き渡して、借り手に負債が残らないローンがある。担保としてとる以上、金融機関もリスクをとる必要があるのではないか」といった主旨のことを述べていました。

私は、この考え方には賛同できません。貸主は普通のローン(リコースローンといいます)に追加のリスクを負う事になるため、その分の金利が上乗せとなります。それに、地価が変動しなくても、建物の価格は新築でなくなった時点で2~3割下がりますので、すぐ払えない状態になることに備えようとすると、融資可能額はぐんと下がるでしょう。

このように、金融機関にリスクを負わせたつもりでも、一般のまじめに返済している人々にしわ寄せが来るわけで、もっと家が買いにくい状況になると思います。

また、サブプライムローン問題でも、貸してはいけない人々に融資し、このリスクの評価に失敗したことが大きな原因のひとつでした。

番組で取り上げられていた人は、頭金0で5,000万円以上を35年で借り入れ、10年払っていたものの派遣切りにあったため払えなくなり、4,000万円以上の残債を残して任意売却になったそうです。冷たいようですが、この人は最初からこんなに借りてはいけない人だったと思います。

ローンの仕組みは変えなくてもいいと思いますが、審査はもっと厳正化するべきだと思います。特に、頭金がない(=貯金の習慣がない)人でも家が買える状況は変えるべきだと思います。

投稿者 えくす : 23:45 | コメント (0) | トラックバック

2009年06月02日

フラット50

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)は、返済期間が最長50年で、その間の金利を一定にできる超長期固定型住宅ローン「フラット50」の新設を発表しました。

ローンの対象は、劣化に強い「長期優良住宅」(200年住宅)に認定された一戸建てやマンションとすることで、寿命が長く資産性の高い住宅の取得を促すのが狙いで、長期返済によって月々の負担額を低く抑えることができ、親子2代での返済も可能だそうです。というか、25歳でローンを組んでも75歳ですから、親子2代でないと返済できないケースが多いのではないでしょうか。

融資の上限は建設費か購入額の6割までで、残り4割は「フラット35」で借りることができ、金利は「フラット35」より1%程度高くなる見通しとのこと。

また、わけのわからない商品を出してきたものです。子供がどんな仕事をするかわからない段階で、場合によっては、子供ができるかわからない段階で、親子2代の返済を前提に借り入れを行ってどうなるというものでしょう。

また、いくら長期優良住宅とは言え、ある程度の劣化は避けられませんし、デザインの陳腐化は確実です。50年かけて多額の利息を支払い、自分の家になったころまでには、何度ものリフォームは避けられないのではないでしょうか。

子供の世代に負担を残さないためにも、このような商品は利用しないに限ると思います。

投稿者 えくす : 23:06 | コメント (0) | トラックバック

2009年03月13日

「フラット35」頭金不要に?

自民党が、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の長期固定ローン「フラット35」について、住宅購入時の頭金を不要にする制度改正案をまとめたそうです。なんでも、住宅の購入意欲はありながら頭金を用意しにくい若年層などがローンを利用しやすくするためとか。

景気対策として住宅取得を促すのは理解するにしても、「ゆとり返済」の地獄やサブプライムローンを思い出させる愚策だと思います。

「頭金がない人」でも家を購入できるようにするのはかまわないのですが、「頭金を作れない人」に大きな借金を作らせるのは非常に危険です。「頭金を作れない人」の中にもちゃんとやりくりできる人もいるでしょうが、ぎりぎりの生活しか出来ない人もいます。不景気で賃金カットや失業となると、もう払うことが出来ません。払えなくなって、家を手放しても借金が残ります。まさに地獄です。

「頭金ゼロのローンは民間でもいくらでもあるのでは?」と思われるかもしれません。確かにそうですが、民間の審査が借りる人を中心に行っているのに対し、フラット35の審査の中心は、担保となる不動産という違いがあります。

路頭に迷う人を減らすためには、こんな愚策を行うべきではないと思います。

投稿者 えくす : 00:53 | コメント (0) | トラックバック

2009年01月24日

抵当権抹消手続き

先日も少し書いたとおり、完済した住宅ローンの抵当権抹消手続きを自分で行ってきました。

まず、準備として、「自分で 抵当権」などのキーワードでヒットしたいくつかのサイトを参考に、登記申請書を作成しました。雛形は、仙台法務局のサイトからダウンロードして、自分の名前等を当てはめることで、手間を減らしました。

いろんなサイトをみて勉強した時間は1~2時間くらいあったと思いますが、実際に申請書を作成した時間は30分もかかっていないのではないでしょうか。

手続き当日は、午前中に自宅から車で30分ほどの法務局出張所に向かいました。中に入ると思いのほかガラガラ。「登記相談コーナー」があったので、ベテランの職員に準備した書類を見せると、「ちゃんと準備されてきたんですか。じゃあ、確認しますね。」と手馴れた様子で記入ミスがないかを確認してくれました。最初の口ぶりだと、準備してきていない人もいそうな感じ。

記入していなかった項目にどう書くかを教えてくれて、いくつかの項目に追記してくれた後、ホチキスで綴じて、割り印をポンポンポン。最後に、どの窓口でどの印紙を購入して、どの窓口へ持っていくかを教えてもらって、相談コーナーを後にしました。

提出窓口では、相談コーナーから出てきているのを知っているからか、何もチェックせずに、「問題なければ、4日後(2営業日後)に出来ていますので、取りに来てください」と一言。こちらが拍子抜けするほどでした。

法務局出張所の扉を開けてから出て行くまで、10分とかかっていないかもしれません。よくわからないからと、司法書士に頼む人も多いと思いますが、普段、市役所で行っている手続きと大差ないほど簡単でしたので、司法書士報酬を節約したい人には、自分での手続きがおすすめです。

ちなみに、この手続きをしたのは、一番最初のローンの実行日(つまり、最初の抵当権設定)からちょうど8年後の同じ日。さらに、私の誕生日でもありました。

投稿者 えくす : 23:44 | コメント (0) | トラックバック

2009年01月18日

自分で抵当権抹消登記

先日住宅ローンを完済しましたが、銀行から抵当権抹消に関する書類が届きました。抵当権とは、ローンが払えなくなった場合に優先的に担保不動産を差し押さえることが出来る権利のことで、これを抹消しておかないと売却するときの障害になったりします。

抵当権抹消登記は、通常司法書士に依頼するのが多いようですが、法務局で行う手続きとしては非常に簡単な部類に入るものですので、自分で行うことにしました。時間のロスはありますが、司法書士に払う報酬が節約できます。大体、1万円から2万円くらいが相場らしいです。

今のところ、自分で手続きを行うと決めただけで、まだやってません。うまくいけば、また報告したいと思います。

投稿者 えくす : 02:01 | コメント (2) | トラックバック

2009年01月07日

住宅ローンを完済しました

本日、住宅ローンを期限前完済しました。借り入れて8年での完済ですので、我ながら「よくやったな」と思います。

実際に、どれだけの額をどのように返済したのか、計算して確認してみました。当初借入額2,200万円に対し、繰り上げ返済を4回、借り換え時に返済した額、今回の返済額をあわせて1,500万円、普通に銀行口座から毎月落とされていた額が870万円、その他、保証料とか借り換え時の手数料などで40万円。合計2,410万円でした。利息や諸経費がわずか210万円ですから、これも快挙といえるでしょう。(金利3%で30年返済すると、借入額の1.5倍を返済しなくてはなりません。)
 
一方、この住宅ローンにより、住宅ローン減税の恩恵にどれだけ被っているかも計算してみました。私が家を購入した当時の住宅ローン控除は15年間にわたり控除されるものでしたが、8年間の控除額の合計は80万円にも上っていました。

つまり、キャッシュで家を買ったのとの差額がわずかに130万円。返済途中で、3年固定1%のローンを利用するなど、記録的な低金利をフルに活用した結果といえると思います。地価が下がり、家の価値が下がったにしても、これなら諦めがつくというものです。(笑)

今後は、子供の教育費等が負担にはなりますが、2軒目の家を今度は本当にキャッシュで買えるように堅実な生活を続けていきたいと思います。

投稿者 えくす : 22:08 | コメント (2) | トラックバック

2008年12月16日

住宅ローンを完済します

私が家を購入したのは今から8年前のこと。平成12年12月22日に鍵渡しがあり、2.2%で2,200万円で組んだのが、最初の住宅ローンでした。(2だらけですが、これは偶然です。)その後、借り換えを1回、繰り上げ返済を4回行い、今年の年末の残高は200万円を割っています。3年前からは、金融資産の額がローン残高を上回り、完済のタイミングを考えていました。

今、株式等の相場が下がっているので、返済せずに運用にまわすことも検討しましたが、最終的には完済することとしました。住宅ローン控除の関係があるので、来年早々に手続きをする予定です。

ローン返済にあたっては、子供が小学校低学年のうちに終わらせることを目標にしていましたが、上の子が小学校1年生での完済ですから、目標達成です。今後はさらに資産を増やし、キャッシュで2軒目の家を購入できればと思っています。目標は大きくと言いますから・・・

投稿者 えくす : 22:41 | コメント (0) | トラックバック

2008年09月04日

戸建て注文住宅の価格

住宅メーカーなどで作る住宅生産団体連合会がまとめた調査結果によると、全国都市圏における戸建て注文住宅の平均取得費(建築費プラス土地代)は4,623万円と、注文主の平均年収の6.1倍に達したそうです。

「わあ、高いなあ」と思われるかもしれませんが、「都市圏の」「戸建て注文住宅」ですから、高いのも致し方ないでしょう。しかも、住宅の平均延べ床面積は140平方メートル、平均年収は758万円ですから、世の中すべての平均とは少し違う結果と考えておいた方がいいでしょう。

投稿者 えくす : 23:42 | コメント (0) | トラックバック

2008年06月19日

土地のみ購入の際の住宅ローン

住宅ローンは、他のローンに比べて比較的低金利に設定されています。そのため、使途にはいろいろと制限がありますが、当然のことながら、その中の代表的なものは「自分や家族が居住する住宅の購入」です。

しかし、中には、土地を先に購入して、そのあとに注文住宅を建てる場合もあります。同時に建てる場合には全く問題ないですが、あとで建てる場合には、住宅ローンが使えない場合があります。特に、三菱東京UFJ銀行などの都市銀行では、使えないケースが多いです。

一方、信託銀行などでは、「近い将来」に住宅を建築する場合の土地購入には住宅ローンが使えます。この「近い将来」というのがあいまいなところで、よく分からないのですが、審査とも絡めて相手によって対応を変えているのかもしれません。(ちなみに、新生銀行のパワースマート住宅ローンでは、1年以内に竣工と明示されています。)

なお、「近い将来」に住宅を建築しない場合、土地担保ローン、セカンドハウスローンなどのローンを使うことで土地の購入は可能ですが、金利は2%近く高いので、できることなら住宅ローンが使えるように計画したいものですね。

投稿者 えくす : 00:07 | コメント (0) | トラックバック

2008年02月17日

住宅ローンのネット手続き

住宅ローンの各種手続きのうち、インターネットを利用できるものがどんどん増えています。ネットを利用すると、時間や場所による制約がなくなりますから、非常に便利です。

私も、最初に借りた住宅ローンの繰り上げ返済手続きをするときには、銀行の営業時間中に銀行に足を運ぶ必要があったため、会社を休んでいました。会社を無駄に休むことをコスト換算すると、返済の手数料を超えるかもしれません。その意味でも、ネットで手続きできることは非常にありがたいです。

三井住友銀行は、ネットを使った繰り上げ返済手続きを無料で24時間受け付けるようにしたところ、繰り上げ返済する顧客のうち、7割程度がネット利用となったそうです。いかにインターネットが普及しているとはいえ、マクロミルの調査では、ネット通販の利用率が83%だったそうですから、めったにない手続きに7割がネットを利用するというのは、なかなか驚異的な数字です。

私が利用している、三菱東京UFJ銀行でも、365日24時間手続き可能で、手数料も割安です。

投稿者 えくす : 10:24 | コメント (0) | トラックバック

2008年01月08日

住宅ローンの繰上げ返済をしました

年明け早々、住宅ローンの繰上げ返済をしました。返済額は150万円で、残高は約230万円程度になりました。繰上げ返済は、昨年の年初以来1年ぶりです。

このように、毎年初めに行うのは、住宅ローン控除の額が、年末の残高で決定するからです。私が対象となっているローン控除の現在の率は0.75%ですので、もし年末に行えば、減税額が1万円ちょっと増えていたことになります。

今回の繰上げ返済も、昨年同様に返済額軽減型で行いました。これまた、ローン控除の関係でして、私の組んだローンは10年ローンだったので、期間短縮をしてしまうと、ローン控除の対象外となってしまうからです。

今回の繰上げ返済の効果は、最後まで返済を続けたとして約12万円。ただし、実際には、来年の年明けくらいの繰上げ完済を予定しているので、4万円ちょっとということになります。さらに、ローン控除のことも考えると、3万円くらいにしかなりません。

ローン返済開始直後に、期間短縮型の繰上げ返済をしていた頃は、百万円単位で効果がありましたので、繰り上げ返済の値打ちはすっかり下がってしまいましたが、150万円で確実に1年間に3万円を生み出す金融商品が転がっていない以上、 これが賢明な選択だと考えています。

投稿者 えくす : 00:06 | コメント (0) | トラックバック

2007年11月05日

フラット20

銀行やモーゲージローン会社が、住宅金融支援機構と提携した、全期間固定の住宅ローンのフラット35が融資額を拡大させていますが、その一方で少しずつ商品の改良も続けられています。

その一つとして、10月以降の融資分に関しては、返済期間(20年まで、21年以上)に応じた融資金利を設定されることになりました。当初「フラット20」の愛称も付けられる方向でしたが、最終的にはこの名前は使われないようです。

設定金利は金融機関によってまちまちですが、10月の金利を見ると、返済期間20年までの金利は21年以上に比べて約0.2%ほど低く設定されているようです。

フラット35は有利な選択であると思いますが、20年以下については、必ずしも有利であるとは思いません。例えば、SBI住宅ローンのフラット35の20年以下の金利が2.62%に対し、住信SBIネット銀行の 住宅ローンの20年固定は2.60%、新生銀行パワースマート住宅ローンの20年固定は2.75%、三菱東京UFJ銀行の20年固定は2.8%です。

手数料等、条件が異なりますので、単純には比較できませんが、「フラット35が有利」の先入観には注意が必要なことは間違いないでしょう。

投稿者 えくす : 00:30 | コメント (0) | トラックバック

2007年10月24日

住信SBIネット銀行が始動

新しいネット銀行の住信SBIネット銀行株式会社が営業を開始しました。読んで字のごとくですが、住友信託銀行とSBIホールディングスの合弁企業で、金融、ネットビジネスのプロ中のプロによるネット銀行ですから、あらゆる意味で安心です。

この銀行の特徴としては、ジャパンネット銀行イーバンク銀行のような小口決済をメインとしたものではなく、住宅ローンをはじめとするローンや、外貨預金を扱ったり、SBIグループのE*トレード証券との連携を図っているなど、総合的な金融機関を目指していることがあげられるでしょう。ソニー銀行に近いかもしれません。

中でも、住宅ローンについては、業界最低水準の低金利といえます。例えば、10月実行分では、20年固定2.6%、35年固定2.85%と、金利が低いことで知られている楽天の住宅ローン SBI住宅ローンのフラット35 にも匹敵します。それが、借り換えにも使えるのですから、非常に魅力的です。

住宅ローンを組んだり、借り替えたりする予定があるのなら、この住信SBIネット銀行株式会社を選択肢の一つに入れてみることをお勧めします。

投稿者 えくす : 00:36 | コメント (0) | トラックバック

2007年07月03日

住宅市場動向調査

平成18年度に国土交通省が実施した「住宅市場動向調査」の結果が発表されました。どのように母集団が決められているのか知りませんが、数字だけを見ると少し”肌感覚”とは少し異なる結果に見えます。ご紹介しておきましょう。

まず、住宅購入者の平均世帯年収ですが、注文住宅708万円、分譲住宅709万円、中古住宅639万円となっています。給与所得者の平均年収(個人ベース)が437万円ですので、世帯年収であることを差し引く必要がありますが、平均よりは多い世帯が住宅を購入している、あるいは、購入するために、奥さんも働くなど、努力しているということが言えるでしょう。

次に、住宅価格と自己資金率ですが、注文住宅4316万円で44%、分譲住宅は3707万円で33%、中古住宅は2266万円で41%です。妙に、自己資金率が高い気がします。しかし、それなりに根拠のある統計です。住宅業者の言う「頭金なしでも家は買えますよ」「みんな限度額いっぱいまでローン組んでいますよ」というのは、うそだとわかります。

次の、住宅ローンの世帯年収に占める返済負担率ですが、いずれも2割弱であまり差がありません。健全だと思います。我が家は、ついこの間までもっと高い割合で返済していました。

最後に、住宅ローンの利用率ですが全体の65%で、そのうち住宅ローン減税を利用しているのは、新築86%に対し、中古住宅は49%にとどまっています。築年数の古いものは、住宅ローン減税の対象から外れることが原因でしょう。それにしても、1/3がローンを組まずに家を買っているというのは驚きです。この統計結果で一番疑問を感じた点はこれでした。

投稿者 えくす : 00:01 | コメント (0) | トラックバック

2007年06月28日

住宅ローンを決める要因

先日読んだあるメルマガによると、わが国では住宅ローンを借りる人の6割は住宅業者のコンサルにより、業者から勧められるがままに業者経由でローンを借りているそうです。これは、大変な問題だと思います。

いろいろと、話を聞くと、住宅業者の多くは、変動金利や3年程度の短期固定を勧めているようです。曰く、「金利は上がってもバブルのようにはならない」「購入当初はいろいろとお金がかかるので、金利は低い方がいい」「金利が上がっても、元本が減っていれば大丈夫」などと。

しかし、本当に購入者の立場になっているかというと、大きな疑問です。住宅業者は、まずは家を売りたいはず。家を売るにはローンの審査を通さなければなりません。審査を通すために、当初金利が低い(=収入に占める返済割合が少ない)変動や短期固定を勧めている可能性も大いにあります。

このほか、フラット35や、その他の公的融資も、提出書類が面倒ですから、住宅業者は嫌う傾向があるようです。

住宅購入は一生のうちに、1度か2度のこと。誰もが不慣れなことですから、かってを知った住宅業者に頼りたい気持ちも分かりますが、その影響の大きさを考えると、お金や時間を掛けて研究する価値は十分にあると思います。

投稿者 えくす : 00:04 | コメント (0) | トラックバック

2007年06月18日

金利上昇中

金利が上がってきました。私は住宅ローンを変動金利で借りていますが、7月から金利が0.25%上昇して、2.775%になるという案内が来ました。残高も残り期間も少ないのでいいのですが、変動金利で30年以上残っている人は気が気でないでしょう。

アメリカでは、金利上昇で住宅ローン金利が7%になると予想されているそうです。20万ドル(2400万円)借り入れると、初年度の金利負担は1.4万ドル(約170万円)です。ぞっとします。しかし、これがアメリカの現実です。

日本にもそんな時代がありました。たった15年前です。「15年前って、大昔では?」と思われるかもしれませんが、35年組める住宅ローンのものさしでは、「たった」15年前です。

歴史的、世界的な低金利を享受するのはありがたいことですが、それに麻痺してしまい、金利上昇のリスクを甘く見てしまってはいけません。

新築なら、フラット35が絶対にお勧めです。楽天モーゲージや、SBI住宅ローンの公庫提携フラット35のほか、近くの銀行でも扱っています。

投稿者 えくす : 00:08 | コメント (2) | トラックバック

2007年05月29日

リスクはリターンのばらつき

今、ビジネススクールで、ファイナンス(コーポレートファイナンス)を学んでいるのですが、その中で「リスクはリターンのばらつきである」と説明を受けました。これは、個人のファイナンスにも言えることです。

例えば、住宅ローンで言えば、ハイリスク商品は、変動金利のローンといえるでしょう。ベストシナリオと、ワーストシナリオの差が激しすぎます。ベストシナリオは、景気が回復しないなどにより、金利が上昇せず、固定金利商品よりも利息負担が少なくて済むこと。そしてワーストシナリオは、その逆の利息負担が多くなること・・・ではなく、それに耐えられず、家計が破綻し、自己破産してしまうことです。

私は、投資においては、リスクをとるべきだと思います。その方が、リターンのばらつきだけでなく、その期待値をも高めることができるからです。しかし、借金に関しては、ばらついたシナリオのひとつに「破産」がある以上、返済額の期待値を低くできるにしても、リスクをとることはあまりおすすめできません。

それに、楽天の住宅ローン SBI住宅ローンのフラット35 の全期間固定と、都市銀行の変動金利って、それほど差があるわけでもありませんしね。

投稿者 えくす : 00:09 | コメント (0) | トラックバック

2007年04月07日

住宅金融支援機構の設立とフラット20

住宅金融公庫が廃止され、住宅金融支援機構が発足しました。これにより、経過措置や財形融資などのケースを除いては、公庫の直接融資は廃止され、支援機構が証券化した商品を提携金融機関が扱う「フラット35」に一本化されることになります。

これに加え、新商品の計画が発表されました。まずは、融資期間を20年に短縮した、フラット20(仮称)です。現在のフラット35よりも0.2%程度、低金利になるようです。借入額が少なく、期間を短くできる人にとっては、こちらが有利でしょう。

また、借り換え融資も導入する予定とのことです。短期固定や変動金利で、今後の金利の動向にびくびくしている人にとっては、魅力的な商品になる可能性があります。というのも、銀行の融資が、人に対して行われるのに対し、支援機構の融資は、建物に対して行われるので、銀行の審査に通らなかった人が、優良な住宅に住んでいることで、支援機構の審査を通る可能性があるからです。

ローンを組んだ人も、組もうとしている人も、住宅金融支援機構の動きには注意が必要です。

投稿者 えくす : 00:03 | コメント (0) | トラックバック

2007年03月16日

サブプライムローン

「サブプライムローン」と呼ばれる高金利型住宅ローンの破綻急増が米国株安を引き起こし、日本株を含む世界同時株安に発展しました。

サブプライムローンというのは、一般的に信用力の低い人を対象とした住宅ローンのことで、アメリカの住宅ローン市場の1割程度を占めているそうです。審査基準が緩いかわりに支払い金利が一般金利より高いのですが、最初の数年は低利固定金利となり、その後は高金利が設定されています。数字的には通常の金利が5~6%に対し、サブプライムローンは10%以上の金利を設定する事も多いそうです。昔はやった、「ゆとり返済」に似ていますね。

日本では、変動金利がサブプライムローンに近いと言えるかもしれません。長期固定金利にくらべて、金利が低いために、結果的に審査基準が甘く、最初の数年は低金利でも、その先に高金利が待っているというのは共通点だと思います。

やはり、その先には破綻急増があるのではないでしょうか。リスクを正しく把握しているなら、変動金利を否定することはしません。実際に私の住宅ローンも変動金利です。しかし、「変動金利でしか借りられないから」とか、「これまで大丈夫だから、これからも大丈夫だろう」と変動金利を選んでいるのであれば、再考の余地はあると思いますし、それは急ぐべきだろうと思います。

SBI住宅ローン など、長期固定の商品はいろいろとあります。メール相談なら、時間もかからず無料です。

投稿者 えくす : 00:02 | コメント (2) | トラックバック

2007年01月28日

住宅ローンの負担が重くなると

住宅ローンがある程度の負担になることは仕方がありませんが、その負担が重過ぎるものになると、何のためのマイホームかわからなくなってしまいます。

生活が苦しくなると、奥さんはパートに走り回り、ご主人はローン返済資金のために残業を余儀なくされ、日々の生活にもゆとりはなくなることでしょう。「夢のマイホーム」が、「疲れ果てて夢を見るだけのホーム」になりかねません。

これでは本末転倒です。 何でも目標は高く設定するのがいいとは言いますが、こと住宅ローンに関しては、背伸びをせずに自分の身の程に合ったものとすることが、何十年にもわたる返済期間をハッピーに過ごすための必要条件だと思います。

投稿者 えくす : 01:43 | コメント (0) | トラックバック

2007年01月13日

3回目の繰上げ返済

先日、住宅ローンの繰上げ返済をしました。ローンを組んで6年ちょっとですが、これで3回目(借換えの際の入金を含めると4回目)です。

今回は、これまでと異なり、返済額軽減型の繰上げ返済としました。3年ちょっと前に借り替えたこのローンは、もともと10年ローンですので、これ以上期間を短縮すると、住宅ローン控除の対象から外れてしまうからです。

私が借りている三菱東京UFJ銀行の場合、返済額軽減型(銀行では再計算型と呼んでいるようです)の場合、月例返済日だけではなく、いつでも繰り上げ返済が出来ます。そして、次回返済日から新しい返済額になります。

昨年末の残高は、893万円でしたが、今回450万円繰上げ返済しましたので、残るは440万円ほどとなりました。毎月の返済額は約12万円から6万円に減りました。現在の金利がそのままとすると、繰上げなしに完済したときにくらべて、約40万円の利息を圧縮できたことになります。

ついに完済が見えてきました。ローン負担が大幅に減ったことで、今後の貯蓄のペースが上がることが予想されますし、出来れば、1年後、遅くとも2年後には完済したいと思います。家を買った当初から、子供が小学校低学年のうちに(=購入から10年以内に)完済したいと思っていましたが、その目標はクリアできそうです。

投稿者 えくす : 01:16 | コメント (0) | トラックバック

2006年12月01日

楽天モーゲージ

楽天 新生銀行が、住宅ローン専業の合弁会社を立ち上げ、サービスを開始しています。その名も楽天モーゲージ。住宅ローンの検討をしたことのある方ならご存知のフラット35を取り扱っています。

フラット35の適用金利は金融機関によってバラバラですが、楽天モーゲージは業界最低水準だといえます。これまで、最低を誇っていたのはSBIモーゲージのグッド住宅ローンですが、SBIモーゲージの11月の実質年率(手数料等含む)は、3.075%。これに対し楽天モーゲージの実質年率は、3.052%と、実際に最低金利となっています。

ただ、これは、創業記念キャンペーン手数料による金利なので、実際にどちらが最低金利になるのかは、今後も注目していきたいと思います。

このほか、楽天モーゲージでは、借入額により楽天スーパーポイントがもらえるキャンペーンもやっています。3月まででですが、これも見逃せません。(これだけを目的に選ぶのはどうかと思いますが。)

金利上昇が予想される今、住宅ローンを新たに組むなら、長期固定、特に金利の低いこの2社を中心に考えるのがお勧めです。

投稿者 えくす : 01:07 | コメント (0) | トラックバック

2006年11月17日

繰り上げ返済はちょっと待って

冬のボーナスが近づいてきました。なんでも、主要企業に対する調査では、過去最高の支給額だそうです。これの使い道として、住宅ローンを抱えているご家庭だと、繰上げ返済を考えているかもしれません。しかし、今のタイミングでの繰り上げ返済には注意が必要です。

というのも、住宅ローン控除を受けている場合、年間の残高で控除額が決定するために、返済することで残高が減ってしまうと、控除額も減ってしまうからです。しかも、残高が変わるということは、銀行から新たに残高証明をもらわないといけませんし、年末調整もやり直してもらわなくてはいけません。

「すでに、残高証明もらって、年末調整の書類も会社に出したし、もう、いいんじゃない?」と思われるかもしれませんが、確定申告で修正を行わないと、それは、脱税行為です。

私も、来年の年始早々に、400万円くらいの繰上げ返済を考えています。

投稿者 えくす : 00:26 | コメント (0) | トラックバック

2006年10月20日

三井住友銀行の新しい住宅ローン

三井住友銀行が新しい住宅ローンを発売しました。新しい商品というよりは、新しい返済方法というべきでしょうか。「住宅ローン定額返済プラン」と名づけられたこのプランは、変動金利であるにもかかわらず、返済額がずっと変わらないそうです。

なんだか不思議な感じがしますが、そのしくみは単純なもので、あらかじめ返済額を多めに設定しておくことで、金利上昇があっても返済額には影響しないというだけのことです。そして、金利が上がらないうちは繰り上げ返済効果があるということです。

もちろん、変動金利ですから、リスクもあります。金利が上昇しているのに、そのままほうっておくと、最終回に大変なことになります。

私はこのプランをお勧めしません。理由は、まず第一に変動金利であることです。急激な利上げはないにしても、金利上昇局面にあることは間違いないでしょう。その状況下で今更変動金利を選択する理由が見つかりません。

次に、自分の工夫次第で実現できる手法だということです。返済額よりも多くローン返済用口座に振り込むように設定しておけば、知らない間にお金はどんどんたまります。それを適宜繰り上げ返済すれば、利息は軽減できます。三井住友銀行はネットで繰り上げ返済をすれば手数料はかかりませんから、手数料も心配ありません。

目新しさに目を奪われないよう、注意が必要です。

投稿者 えくす : 00:10 | コメント (0) | トラックバック

2006年09月30日

変動金利の利上げ

大手銀行各社は、住宅ローンの変動金利の利上げを発表しました。これまで年2.375%だったのが、年0.25%の利上げで年2.625%になります。なんとこれは6年ぶりのこと。いかにこれまで、低金利で安定していたかがわかります。そして、固定期間の解除に伴い、9月から変動金利(ただし、年明けまでの期間限定)へとコース変更した私には、いきなりの先制パンチです。

変動金利における利上げの怖いところは、金利が上昇しても返済額が変わらないために、減っていると思い込んでいる元本が思いのほか減っていないことにあります。これは5年ルールといって、事務手続きの簡略化のほか、金利上昇で生活設計が狂わないように設定されていると思うのですが、早く返済したい人にとっては、余計なお世話です。

一旦上昇した長期固定の金利が下げに転じたことで、「やはり、金利はそんなに上がらない」「日本はバブル崩壊を経験しているから、5%を超えることはない」などという人もいますが、金利上昇の流れは間違いありません。

今のうちに長期固定のローンに借りかえるか、繰り上げ返済で返済期間を短縮するなどの手を打つことを検討する時期に来ているのかもしれません。

住宅ローンについては、別サイト「FPえくすの住宅資金&住宅ローンガイド」もご参照ください。

投稿者 えくす : 02:07 | コメント (0) | トラックバック

2006年09月03日

住宅ローンの固定期間が切れます

人には長期固定を勧めながら、返済期間が残り少ないので短期固定を選択している私ですが、その固定期間が今月で切れます。その案内が銀行から送られてきました。

今現在の残高約900万円で、これまでは3年固定1%でしたが、このままほうっておくと、9月以降は変動金利2.25%になります。一般的に、変動金利は金利変動リスクが高く、将来の金利の上昇により、多額の支払いをしなくてはいけなくなったり、最悪払えなくなる危険性もあるのですが、私の場合は、残り期間が短かく、リスクが小さいのでその心配ありません。したがって、変動金利も選択肢の一つです。

一方、固定金利を選択すると、1年固定で1.95%、2年固定で2.35%です。事実上、この3つの中からの選択となるのですが、ここで、固定金利選択の手数料と繰上げ返済のことを考慮に入れないといけません。

まず、固定金利選択の手数料ですが、これはこの案内を見るまで知らなかったのですが、三菱東京UFJ銀行の場合、窓口だと手数料がかかるものの、ネットで手続きをすると、無料なんですね。気にしなくていいことになりました。

次に、一部繰上返済手数料ですが、私が返済しようと思っている金額(400万円程度)だと、変動期間は2,100円、固定期間は19,950円と大きな差があります。住宅ローン減税のことを考えて、来年の頭に返済するつもりですが、金利差と手数料差を考えると、繰上げ返済の時期までは変動金利を選択するのがベストだという結論に至りました。

その後、その時点で一番安い金利を選び(おそらく1年固定)、そこから2年(住宅購入、返済開始から7年)での完済を目指します。

投稿者 えくす : 00:34 | コメント (0) | トラックバック

2006年08月01日

住宅ローン返済が苦しいなら

住宅ローン金利上昇が現実のものとなり、変動から固定への切り替えや、借り換えを検討している人も多いようです。金利の予想によってどう動くかが決まってくるかと思うのですが、動きたくても動けない人もいます。固定金利を選択して金利が上昇すると、返済額が増えてしまい、生活が成り立たなくなる人です。

私は逆に、生活が苦しいのなら、今すぐに借り替えるべきだと思います。出来れば全期間固定がいいでしょう。借り替えて、もし金利が上がらなかったり、極端な場合に下がったりしても、「ちょっと、利息払いすぎちゃったね」で済みますが、借り替えずに変動金利のままにしていて、予想以上に金利が上がった場合、ローンの返済が出来なくなり、家を手放さざるをえなくなったり、住宅の資産価値によっては破綻する危険性があるからです。返済がきつければ、もっと収入増やすか、節約して支出を減らすしかないでしょう。

しかし、実際には、このようなことに気がつかずに、短期固定や変動を選択し、ひたすら祈っているだけの人も多いようです。ギャンブル嫌いの日本人の唯一大好きなギャンブルが、負けると桁が半端でない住宅ローンの変動金利とは、皮肉なものです。

投稿者 えくす : 00:49 | コメント (2) | トラックバック

2006年07月25日

住宅ローン金利はどう動くか

ゼロ金利解除で住宅ローン金利の先高感が高まり、借り入れや借り換えに駆け込み需要があるようです。この先、金利はどう動いていくのでしょうか。

7月現在、三菱東京UFJ銀行の金利は次のようになっています。

当初 5年間固定・・・3.35%
当初10年間固定・・・3.90%
当初20年間固定・・・4.65%

これから単純に予想される将来の金利はこうです。

5年後からの5年固定・・・4.45%
10年後からの10年固定・・・5.40%

これは、例えば、現在の10年固定の金利は、「今からの5年固定」と「5年後からの5年固定」の金利を平均化したもの、という仮定に基づいて計算しています。

さすがにこんなに単純なものではありませんが、金融先物マーケットにおける、イールドカーブ(金利の動き)からの金利予想も、こんな考えをベースにしたものになっています。

「バブルはもうありえないから、金利はそんなに上がらないよ」という声も聞こえますが、バブルの時には、現在のような低金利も誰も予想しませんでした。また、バブル期の金利も、それまでの金利に比べて異常に高いわけではありませんでした。むしろ、今の低金利の方が異常なくらいです。そして、その時々で普通の金利、異常な金利は変わってきます。

そう考えると、最長35年の長期にわたるローン返済において、5%、6%というのは、十分ありえる数字です。(個人的には、8%あってもおかしくないと思っています。)

目先の低金利に目を奪われず、将来を安定させることを考えるべきだと思います。

投稿者 えくす : 00:13 | コメント (0) | トラックバック

2006年07月15日

ゼロ金利解除

日銀は、14日の金融政策決定会合でゼロ金利の解除を決定しました。そして、即日、無担保コール翌日物の金利を引き上げました。

ついに、この日が来ましたね。これから、ゆっくりとではあるものの、継続的に利上げは続くでしょう。今までの異常な状態は、終了です。微々たる物ですが、銀行預金にも利息がつくようになります。

でも、利息が増えると喜んでいる人よりも、ローンの負担が増えると悲しんでいる人の方が多いかもしれません。いきなりドンとは変わらないでしょうが、住宅ローン金利もどんどん上がることでしょう。繰り返しますが、これまでが異常です。1%や2%でお金が借りられる国なんて、歴史上、世界中を探しても、極めて珍しいと思います。

家を買うなんて、一生に1度か2度のことですから、この低金利が異常であることに気付かず、変動や短期固定でローンを組んでしまった人が多いようです。銀行も「有利ですよ」と勧めていたかも知れません。ローンが払えなくなる人が大量発生するのではないかと危惧しています。

投稿者 えくす : 02:01 | コメント (0) | トラックバック

2006年05月20日

住宅ローンでマイレージ

三菱UFJ信託銀行は全日空の子会社と提携し、住宅ローンの申込額に応じて全日空のマイレージクラブを利用できるサービスを始めました。インターネットサイト「住まいdeマイル」を通じて住宅ローンを借りると、住宅ローン1000円につき、1マイルがもらえ、さらに完済まで全期間、適用金利を1%優遇するとのことです。3000万円のローンで3万マイルがもらえますから、ペアで国内旅行ができる計算ですね。

ただし、対象となっているローン商品には、全期間固定がありません。最大固定期間が10年で、10年固定の場合、金利が4.2%を優遇で3.2%になるだけです。これならば、全期間固定のSBIモーゲージのフラット35の方が低金利ですし、総返済額では大きな差になるので、ずっと有利です。

スルガ銀行もANAのマイルがもらえるローンを扱っていますが、こちらは残高に応じ、10年間毎年もらえます。こちらの方が魅力的ですね。

投稿者 えくす : 01:06 | コメント (0) | トラックバック

2006年04月14日

住宅ローン繰上げ返済手数料が無料に

三井住友銀行は、住宅ローンの繰上げ返済手続きをインターネットで行った場合、繰上げ返済にかかる手数料を無料にすると発表しました。4月17日からとのことです。

繰上げ返済といえば、一般的に2万円くらいの手数料がかかり、こまめ過ぎる返済は手数料の無駄になると言われてきましたが、今後、同行の住宅ローン利用者には、そのようなことは考えなくてよさそうです。金利上昇のリスクを避けるために、どんどん繰上げ返済をするといいでしょう。

無料とするのは、メガバンクでは初めてですが、新生銀行や東京スター銀行など、実質無料の銀行はいくつもありました。私が利用しているのは、三菱東京UFJ銀行の住宅ローンですが、ぜひとも追随してもらいたいものです。

投稿者 えくす : 00:19 | コメント (0) | トラックバック

2006年04月05日

人生最大のギャンブル

問題です。人生最大のギャンブルとは何でしょうか。といっても、結婚とか、就職とかいう意味ではありません。あくまで、金銭的なギャンブルです。

私は、それは変動金利の住宅ローンであると考えています。いくら払うことになるのか、確定しないまま、年収の何倍もの金額で勝負するからです。例えば、3000万円を35年間で返済した場合、各金利ごとの総支払額は、

2%・・・4170万円
3%・・・4850万円
4%・・・5580万円
5%・・・6360万円
6%・・・7180万円

となります。リスクのない全期間固定を3%とするなら、変動の平均金利が2%ですめば680万円の勝ち、5%になれば1510万円の負け、といった感じです。これに比べれば、株や競馬での少々の損得なんてかわいいものです。

金利が上昇局面であることに加え、ライフプランに悪い影響を与えないためにも、私は長期の固定金利をおすすめしていますが、それが総支払額を最低にする方法であるかどうかはわかりません。変動金利や短期固定の方が、支払額を抑えられる可能性があると選択する人もいるでしょう。

その方々を否定することはしませんが、それが大きなギャンブルであることは認識して欲しいと思います。そして、そのギャンブルに敗れると、家計が破綻する恐れのあることも。

投稿者 えくす : 00:15 | コメント (0) | トラックバック

2006年03月29日

住宅ローンに参入相次ぐ

住宅ローンへの新規参入が相次いでいます。数年前に参入したソフトバンクに加え、オリックス、楽天が参入します。まるでパリーグの試合みたいですね。

オリックスは、公庫提携の長期固定住宅ローンのフラット35の販売を始めています。オリックス生命など、コストを抑えることで魅力的な商品を開発している同社ですが、こちらも比較的低水準の金利を打ち出しています。現在は、提携先マンション(オリックスリアルエステート、大京)のマンション購入者限定ですが、ここでの実績を基に、一般の市場にも参入するのではないでしょうか。

また、楽天も新生銀行と提携して、モーゲージバンクの設立を行いました。こちらも10月からフラット35の販売を行うとのこと。方向としては、SBIモーゲージのようなものを目指すことでしょう。

景気の回復により、余裕が出てきた世帯が増えつつあることや、これからの金利や地価の上昇予想もあり、住宅販売も増えていくことと思います。異業種からの住宅ローン参入はもう少し続くかもしれません。

投稿者 えくす : 00:19 | コメント (0) | トラックバック

2006年03月10日

住宅ローンに悩む

我が家の住宅ローンは、あと半年ほどで3年の固定期間が終わります。なお、他人に長期固定を勧めているにもかかわらず、自分は短期固定の低金利を選択しているのは、借り替えてローンを組んだ時点で、残り期間が10年と短く、残高も1300万円しかなかったからです。

話を戻しましょう。半年後には、残り期間7年、残高950万円になります。ここでの選択肢として、まず繰上げ返済するかどうか、そして、金利タイプ(固定・変動)をどうするか、そして、それらをいつするかということを決めなくてはなりません。

(1)繰上げ返済するかどうか

繰上げ返済には、期間短縮型、返済額軽減型の2つがあります。このうち、期間短縮型を選択した場合、トータルの返済期間が10年未満になってしまいますので、今後の住宅ローン減税を利用することができません。したがって、返済額軽減型を選ぶことになるのですが、こちらの効果は期間短縮型ほど大きくありません。

住宅ローン減税分を引いた実質の繰上げ効果、ローンを抱えたまま他の運用をしたときの投資効果と合わせて、考えなくてはいけません。

また、返済時期に関しても、変動金利期間中と固定金利期間中とでは手数料が違いますし、平成18年度の住宅ローン減税を利用してから、平成19年1月に行う方がいいかもしれません。何とも難しいです。

(2)金利タイプ(固定・変動)をどうするか

これまた難問です。金利が上昇しても、いざとなれば繰上げ完済できる資産はあるので、リスクをとってもいいのですが、変動、1年固定、2年固定、3年固定にそれほどの金利差がありません。ただし、固定金利を選択する際に手数料がかかることを考慮に入れる必要があります。

近く金利が上がりそうなので、あえて1年固定を選ぶ必要はないと思うのですが、それ以外は何とも決め手がありません。

とりあえず、繰上げ返済せずに、変動金利で、来年の1月まで半年間問題を先送りするか・・・

投稿者 えくす : 00:06 | コメント (2) | トラックバック

2006年02月28日

最長45年の住宅ローン

りそな銀行が最長45年の住宅ローンを発売するそうです。20代の人にも借りやすくということなんですが、私はあまりおすすめしません。25歳で借り入れたとしても、完済は70歳になってしまうからです。

おそらく、借りる時には「給料が上がったら、繰上げ返済をするから大丈夫」と思って借りるのでしょうが、今の時代、どうなるかわかりません。40代になっても年収300万円台かもしれません。そうなると、結局、退職金で完済することになり、老後の資金に困ることになるでしょう。

このローンは、収入と返済額を考えると35年では完済できない人向けだと思うんですが、この考え方には同意できません。同様に、とりあえず借りるために、低金利の変動金利で借り入れを行うケースも多いようですが(特に不動産業者の広告に多いようです)、「借りられるかどうか」よりも、「長期的に返せるか」どうかを考えて、借りる金額、引いては購入する物件を考えるべきでしょう。

投稿者 えくす : 00:30 | コメント (0) | トラックバック

2005年09月10日

三大疾病保障付住宅ローン

三井住友銀行がカーディフ損害保険と提携し、三大疾病(がん、急性心筋梗塞、脳卒中)になったら、以後のローンの支払いが不要となる新型の住宅ローンの取り扱いを始めると発表しました。

住宅ローンを契約する場合は、一般的に団体信用生命保険(通称:団信)に加入し、契約者が死亡した場合などは、以後のローンの支払いが不要になります。しかし、死亡しないで闘病生活を送った場合、ローンの支払いが続くだけでなく、収入がなくなり、医療費もかさみ、せっかくのマイホームを手放さないといけないケースも多々あると思います。

不謹慎な話ですが、お金のことだけ言えば、いっそ・・・と思ってしまう人さえいるかもしれません。

この新型ローンに入ると、0.2%~0.3%高い金利を払うことで、そのような不安から解消されるというわけです。

よさそうに聞こえますね。確かに、リスクだけを考えると、忘れられがちでカバーしないといけないリスクです。でも、保険はリスクと保険料の関係や他の保険との比較が重要です。住宅ローン返済中(おそらく、55歳か60歳くらいまでには完済するのが普通でしょう)に三大疾病になる確率はどのくらいでしょう。3000万円残高があるときの保険料相当の金利負担増額分は9万円ですが、それだけ高い保険料を払うほどのリスクでしょうか。

生命保険の三大疾病特約を使う手もありますし、長期所得補償保険 を利用する手もあります。ローン商品としては斬新ですが、今までの保険を組み合わせるだけでも十分にリスクには対応できます。

私は、このようなローンを組むよりも、グッドローン などの金利の低いローンを組み、長期所得補償保険 でリスクをカバーする方が、経済的であると考えています。

参考:特集~行きるリスクへの備え
住宅ローンの利息の節約

投稿者 えくす : 03:08 | コメント (2) | トラックバック

2005年06月28日

繰上げ返済と繰上げ貧乏

住宅ローンを抱える世帯にとって、どれだけ繰上げ返済を行い返済期間を短縮するかが、支払う総額を大きく左右することは、よくご存知のことだと思います。

我が家でも2回の繰上げ返済と、1回の借り替え時の返済で、大幅に返済期間を短縮しました。当初25年だったローンが12年半に縮まりました。(繰上げ返済の詳細は、住宅ローンの支払いを減らそうに詳しく書いてあります。)

現在、私にはそこそこの金融資産(管理人と我が家のプロフィールをご参照下さい)があり、その気になれば、来年に返済期間6年とかからずに完済できる目途も立っていますが、繰上げ返済をしようという気にはなっていません。現在の我が家のローンの金利は1%。住宅ローン減税を考えると実質ゼロということだけが理由ではありません。

キャンペーン金利が終わり、金利が3%にくらいに上昇したにせよ、そのくらいの利回りなら、株式その他の運用で生み出せる自信があるからです。

そもそも、繰上げ返済をするのは何のためでしょうか。返済期間を短縮するため?支払利息を減らすため?違います。手元に残るお金を最大にするためです。利子のつかない銀行の預金に預けておくことを思えば、繰上げ返済を強く勧めますが、自分でローン金利以上に運用できるのなら、ローン利息を払ってでも、持っている資産を増やせばいいのです。

やみくもに繰上げ返済をした結果、教育資金がなくなって教育ローンを借りたケースや、中には蓄えがなくなったところにリストラにあい、ボーナス返済が出来なくなったケースもあるそうです。繰上げ貧乏というやつです。

繰上げ返済は極めて有効な手段であることと、どんどんするべきことだとは思いつつも、それだけが唯一の答えではないことも認識する必要があると思います。

投稿者 えくす : 00:44 | コメント (2) | トラックバック